多个城市放开“带押过户”，银行配合执行意愿强

最近，一种二手房交易的新模式—— " 带押过户 " 在多个城市推出，被视为活跃楼市的重要调整。
从已经官宣的几个城市来看，南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例。相比此前还清按揭才可解押、过户，" 带押过户 " 可以大大节约时间和金钱成本（主要是原房主），同时提升二手房交易安全性，业内人士纷纷叫好。
不过据记者从上述几个城市的银行工作人员处了解到，目前除各地不动产登记中心与部分银行合作推进的案例外，大范围的政策执行尚未全面落地，尤其中小银行多数未接到相关通知。有苏州当地房地产从业人士表示，据其了解，待部分银行与相关部门的系统对接工作准备充分后会正式执行。
事实上，自《民法典》施行后，" 带押过户 " 逐渐具备法律条件，不少业内人士预测，接下来还会有更多城市跟进推出。在按揭贷款持续低迷的背景下，各银行作为抵押权人也有意愿配合执行，提振地产需求市场的效果值得期待。
" 带抵押过户 " 意味着什么
9 月 16 日晚间，南京市不动产登记中心官方微信号 " 南京不动产 " 发布消息称，南京市全面推行二手房 " 带押过户 " 的模式。
南京并不是第一个推出 " 带押过户 " 的城市。据记者不完全了解，8 月以来至少有昆明、苏州、济南、福州等城市支持或有限度支持这一模式，并已有相应成功案例。
所谓 " 带押过户 "，即存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立（下称 " 三项业务 "）。在此之前，国内二手房交易普遍要求卖方（原房主）先解押才能办理过户手续，而解押则意味着需要还清按揭贷款。
在还清既有房贷过程中，卖方往往需要花费大量时间筹集资金、到银行办理提前还款等，交易流程复杂，而如果卖方寻求社会 " 过桥资金 " 还会加大风险。
随着去年《民法典》的施行，" 带押过户 " 已经具备放开的法律条件。根据原《物权法》相关规定，财产（房屋）抵押后的产权过户需要抵押人与抵押权人协商一致，后者同意则需要抵押人先还清债务，未经抵押权人同意的不得转让（受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外）；《民法典》则明确，抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。
以南京为例，该市不动产登记中心表示，该市在《民法典》施行后深化落实 " 带押过户 " 的要求，在业务流程、技术支撑、工作指导等方面进行优化和细化；福州市不动产登记和交易中心也表示，该市早在 2021 年 4 月就先行先试开展 " 带押过户 " 业务。
从已经官宣放开的几个城市来看，" 带押过户 " 在流程上大大简化，三项业务普遍可以 " 一次申请，全部搞定 "，百姓只需 " 进一个窗口，提交一套材料 "。卖方交易成本大大降低，而买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。
这一模式真正实现了原抵押注销登记和新抵押登记的 " 无缝连接 "，有效防范交易风险，既 " 锁定 " 真正的买方，又防止 " 一房多卖 "，也确保了银行抵押权的落实。中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，过去即使卖方顺利筹集资金还清按揭，也依然存在不能过户的可能，现在这种风险大大降低。
热点二线城市逐渐落地
从落地情况来看，多地已有成功的 " 带押过户 " 案例。
以南京为例，该市不动产登记机构已通过与建设银行、南京银行等 50 多家银行合作，完成了 158 套房屋 " 带押过户 " 的登记工作，交易价值超过 5 亿元。
就在 9 月 17 日，福州市不动产登记中心也宣布，通过不动产登记和交易中心与建设银行、工商银行的协同合作，该市于 9 月 15 日上午完成了首批政银合作 " 带押过户 " 项目；苏州张家港则在 9 月初在建设银行苏州分行成功办理全市首笔存量房 " 带抵押过户 " 登记和按揭贷款业务。
更早之前的 8 月，济南不动产登记中心表示，目前该市 " 带押过户 " 已在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行。
不过据记者了解，目前苏州、青岛、南京等地 " 带押过户 " 并未全面实施，尤其不少中小银行工作人员表示当前尚未接到新的政策通知，二手房过户依然需要先还清贷款。
有苏州当地房地产从业人士对记者表示，据其了解，因为涉及系统对接等问题，目前多数银行与相关部门仍在为此准备当中，全面落地可能还需要一定时间。
记者注意到，目前推出 " 带押过户 " 政策的城市普遍配套了账户监管要求，以保证资金安全。以济南为例，该市推出的 " 带押过户 " 新流程中引入了公证 " 提存账户 " 环节，即在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。
" ‘预告登记’后的提前放款，为交易双方带来了‘活水’，但这‘活水’能否顺利流入卖方贷款银行的账户，特别是跨行交易，除了职能部门的审批、登记，资金的交付也都要做到全程封闭运行。" 济南不动产登记中心表示。
效果如何，对银行有何利弊
增加交易便利性、降低成本和风险，归根到底是为了促进刚需群体购房需求，激发房地产市场活力。董希淼表示：" 带押过户 " 对于提升买卖双方的交易意愿、提高市场活跃度有很大作用。"
他认为，" 带押过户 " 与过去的 " 转按揭 " 有相似之处，不过不同的是，" 转按揭 " 依然要解除质押后进行，" 带押过户 " 相比之下更为便捷且监管安全。所谓转按揭，主要是指借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款，不过依然需要解除抵押后进行，包括同行转按揭和跨行转按揭两种情况。
目前来看，多数 " 带押过户 " 主要以在同一银行续贷为主。有市场观点指出，虽然 " 带押过户 " 对提振楼市有利好作用，但对其他银行来说可能缩小了通过二手房交易实现的信用扩张空间。
对此董希淼不以为然。他分析，因为作为抵押权人的银行需要配合房管部门完成 " 带押过户 "，而当前银行流动性充足，并不缺少贷款额度，因此这一模式最直接的影响是提升贷款需求，利好明显。
" 原来无非是还一笔然后再贷一笔，这个没有什么大的影响。" 董希淼举例称，当前的 " 带押过户 " 与企业贷款中的无还本续贷有点类似，即续贷效率更高、成本更低。
从今年前 8 个月的房地产成交和居民中长期贷款数据来看，当前楼市需求依然低迷。不少市场人士认为，作为高收益、低风险的优质资产，当前银行房贷业务压力较大，因此参与配合的意愿较强。后续预计还会有更多城市跟进 " 带押过户 " 模式，加上部分城市全面落地，相应效果值得期待。
事实上，目前除热点二线城市外，深圳也在 9 月初完成了首例 " 公证提存 + 免赎楼带押过户 " 的二手房交易，不过该案例属于查封房产，成为首个执行这一模式的一线城市。有分析指出，免去赎楼环节可以减少赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，这对被查封房产（赎楼的费用更高）降低的比例无疑更大。